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マンションかわら版
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24.(untitled) 返信  引用 
名前:管理人    日付:2005/8/6(土) 22:28
【マンション管理運営レベル 簡単チェック】
管理運営の現状を知っていただくためのチェック表を作りました。
メニューの「管理チェック表」からお入り下さい。

23.Mail de com.on 始めました。 返信  引用 
名前:管理人    日付:2005/7/18(月) 19:56
Mail de com.on 始めました。
「メールで顧問」と読みます。 マンションに関連する諸問題全般についてのアドバイザーとして、メールでの顧問を始めました。
よろしくお願いいたします。

22.施設使用料について 返信  引用 
名前:管理人    日付:2005/7/18(月) 9:48
マンションを適正に維持管理するためには、相応の費用が必要となります。
その費用は、一般的に管理費・修繕積立金などから支出されます。
管理費・修繕積立金を家庭生活に置き換えてみれば、管理費は日常の生活費、修繕積立金は将来のための預貯金と言えます。預貯金はたくさんあるに越した事はありません。
そこで、マンション経営(やりくり)から見る、共用施設使用料の修繕積立金への繰り入れなどを考えて見ます。

まずは施設使用料の有料or無料の線引きについて考えます。以下は私自身の考えです。
「共用施設の有料使用に馴染むもの」
必ずしも居住者全員が平等に利用しないもの(駐車場等の専用使用部分など)。
利用者に直接受益があるもの(ゲストルーム、シアタールームなど)。
「共用施設の有料使用に馴染まないもの」
住民コミュニティーを育成することを使用目的とした場合の集会室、キッズルームなど。
(そろばん・書道など教室利用など営業目的使用の場合を除く)

21.施設使用料について 返信  引用 
名前:管理人    日付:2005/6/20(月) 22:30
『東京都の同区内にある、ほぼ同規模の新築マンション駐車場使用料金について。
3,000円/月と20,000円/月がありました。
それぞれのマンションが持つ環境は違うと思いますが、居住者にとってどちらが良いのか考える必要があると思います。
駐車場使用料については、管理費・修繕積立金に関連するものであり、駐車場を使用しない居住者にも大いに関係があるといえます。』

この文は3月6日の再掲示ですが 、これからのマンション管理には、居住マンションの現状把握と管理組合としての経営(やりくり)感覚が必要になると思います。

施設使用料から見える、マンションの問題を提起してみたいと思います。

18.マンションの直接契約は可能ですか 返信  引用 
名前:マサキータ    日付:2005/6/9(木) 23:26
相談をお願いいたします。

知り合いとマンションの直接契約をしようと
考えております。
物件は公社マンション、築1年です。

売主(医者)は債務なし、私(公務員)も
一括で支払う予定です。

一応法学部出身なので、民法は読みこなせるのですが、
民法以外の専門的な法律はちょっと心配です。

直接契約のお勧めのサイトや文献がありましたら、
ご教授頂ければ幸いです。



19.Re: マンションの直接契約は可能ですか
名前:管理人    日付:2005/6/10(金) 22:18
マサキータ 様
相談の掲示ありがとうございます。
ご質問の内容は、宅地建物取引業法の範疇に入る部分があると思いますが、マンション管理士の立場からご提案を含め、お答えさせていただきます。

マンションなど当事者同士による直接契約に関しては、たまに見られるものであり、登記を司法書士さんへ依頼すれば大きな問題はないと思います。
しかし、マンションは区分所有権だけを取得すれば良いというものではありません。
【直接契約を検討される場合の注意事項】
@管理費や修繕積立金そして固定資産税などの支払い切り替え時期の書面による約束。
A区分所有建物(マンション)特有の重要事項項目(下記参照)についての調査・確認。
特に、建物の一部だけを所有する権利である区分所有建物(マンション)を取得する場合、直接契約においてもAがとても大切であると思います。

宅地建物の取引を業(商売)とする場合、重要事項を記した書面の交付と宅地建物取引主任者による説明が法律により定められています。
区分所有建物(マンション)の場合、重要事項説明に追加されている項目。
1.敷地に関する権利の種類・内容
2.共用部分に関する規約(案)
3.専有部分の利用制限に関する規約(案)
4.専用使用権に関する規約(案)
5.修繕積立金の額や定め
6.管理費の額
7.管理の委託先
8.維持修繕の実施状況やその記録内容・・・など

例)上記2,3,4の項目が、マサキータ 様の生活スタイルに合っているか否かを検証する。
上記5,6が適正なものか。(マンションを維持管理するにあたり、金額などに問題がないか)
  上記8(築1年ではあまり関係がないでしょうが、維持修繕のために多額な一時金徴収を始めから予定せざるを得ない計画を持つ物件を見受けることもあります。)

宅地建物取引業法による、重要事項説明のホ−ムページ
http://www.mlit.go.jp/sogoseisaku/const/fudousan/betten2.pdf

<<直接契約のお勧めのサイトや文献がありましたら、ご教授頂ければ幸いです。>>
良い情報サイト等が見つかりましたら、掲示いたします。

左記の「無料相談」にてメールをいただければ、もう少し突っ込んだ内容(表現)でのご提案が可能です。

【掲示板をご覧いただいている皆様にお願い】
マサキータ 様の相談についてのご提案、アドバイス、情報などをぜひとも掲示下さい。
お願いいたします。


20.Re: マンションの直接契約は可能ですか
名前:管理人    日付:2005/6/11(土) 10:52
マサキータ 様

《直接契約のお勧めのサイトや文献がありましたら、
ご教授頂ければ幸いです。》

《お勧めサイト》としての情報ではありませんが、
「不動産個人売買」にて検索しますと該当サイトが何件かヒットするようです。

17.再掲示です 返信  引用 
名前:管理人    日付:2005/6/6(月) 21:14
「居住しているマンションの住み心地」「購入を検討してるマンションの情報」などについて、皆様が自由に意見交換できる広場を作りました。
気になったマンションや対応の良かった管理会社など、マンション情報の共有をしたいと思います。
皆様、なんでも書き込みをして下さい。
管理人の情報や所感も書き込みしたいと思います。

注意)特定の個人・企業等に対する批難・中傷などの書き込みについては、管理人の判断にて削除等の措置を致します。
当事務所は、分譲・管理会社に所属しておりません。
中立・公正を第一の立場に立っております。

16.中古マンションの選び方 3 ソフト(管理)編 返信  引用 
名前:管理人    日付:2005/6/2(木) 22:40
中古マンション購入の場合も、宅地建物取引主任者による重要事項の説明が行なわれます。
その説明はどれも大切なものですが、中古マンション購入の場合は、特に「管理規約」と「修繕積立金の定めと現在積立額」を確認して下さい。
「管理規約」には、居住するためのルールが書かれており、「修繕積立金の定めと現在積立額」は、マンションを今後とも良好な状態で維持管理するための資金です。
宅地建物取引主任者による重要事項には含まれませんが、「長期修繕計画」の閲覧も希望すると良いでしょう。

13.大規模修繕の見積金額の査定について 返信  引用 
名前:賃貸マンションのオーナー    日付:2005/5/25(水) 9:23
・私は埼玉県に賃貸マンションを所有する者です。建物が築後18年を経過しましたので、防水工事、外壁工事をすることを決意し、ある会社に見積を依頼しました。
・ところが、出てきた見積金額がどれほど適正(リーズナブル)なのか、素人の私には判断がつきません。
・どのようにしたら良いか、アドバイスをお願い致します。



14.Re: 大規模修繕の見積金額の査定について
名前:管理人    日付:2005/5/25(水) 23:30
賃貸マンションのオーナーさん。掲示ありがとうございます。
書き込みの情報によりますと、見積り依頼済みとのことですので、その状況を踏まえた一般的なアドバイスをいたします。
『価格を判断する一つの方法として、複数社からの見積りをとることをおすすめ致します。』
*ただし前提として、見積りの工事仕様がオーナーさん所有のマンションにとって適正なものであるかどうかの検証も必要ではないでしょうか。築後18年とのことですが、給・排水管は大丈夫なのでしょうか。

修繕の、一般的な周期と金額については、下記のホームページが参考になると思います。
(社)不動産協会資料
http://www.fdk.or.jp/related-data/repairplan/table1.pdf


<見積り依頼から工事会社決定までの一般的な流れ>
1.建物状況の把握(診断) 信頼のおける専門家からのアドバイスがあれば、なお可。(10年〜20年先までの修繕計画を作成する)
2.建物状況の把握の後、オーナーさんの工事目的を決定する。(所有マンションの商品として寿命や、維持管理費を踏まえた今後の収益性を検討した上、暫定的修繕、本格的修繕、またはグレードアップ修繕などの目的決定)
3.目的に即した修繕工事の仕様を作成する。(近年中に発生するであろう修繕も含めて考える)
4.修繕工事の仕様に基づき、複数社に見積りを依頼する。
【The point】見積り依頼時に複数社を対象としていることを告知しておく。仕様書に基づく見積り提出の他に各社からの工事提案もお願いする。
5.工事会社決定(決定基準としては、見積り金額だけではなく、企業の体質や防犯・防災、居住者対策などについて総合的に判断します。)

修繕工事における留意事項や、工事会社さんに対する見積り依頼の方法については、掲示板では書きにくい部分や書ききれないことがあります。特に賃貸マンションは、分譲マンションとは違い、維持管理の観点のみで工事を進めても、あまり意味がない場合があります。修繕箇所の工事はしたものの商品としての魅力は復元していないなど・・・。よろしければ、左記の「無料相談」にてメールをいただければ、もう少し突っ込んだ表現でのアドバイスが可能です。各地域にいるマンション管理士の仲間を紹介することも出来ます。


15.Re: 大規模修繕の見積金額の査定について
名前:賃貸マンションのオーナー    日付:2005/5/26(木) 10:13
管理人さんへ
・適切なるアドバイス、大変有り難うございます。一人で悩んでいても解決しないので、管理人さんから頂いた助言を参考にしながら、地域のマンション管理士さんを探して、相談をしたいと思います。
・業者に偏りせず、依頼主の要求に対して客観的立場でアドバイスしてくれるマンション管理士さんに期待をしたいと思います。

12.中古マンションの選び方 3 ソフト(管理)編 返信  引用 
名前:管理人    日付:2005/4/22(金) 8:5
マンション購入にあたっては、建物評価とともに、管理の質を見ることが大切です。
管理の質を評価する一つの方法として、玄関エントランスやゴミ集積所を見ることをお勧めします。
玄関エントランスのポストまわりやゴミ集積所が整頓されていず、汚い印象があるマンションは、管理レベルに?マークが付く場合が多いものです。
中古マンションの流通状況をみると、管理レベルの低いマンションはとても売りづらいマンションとなることが予想されます。

11.中古マンションの選び方 2 ハード(建物)編 返信  引用 
名前:管理人    日付:2005/4/13(水) 23:29
【専有部分】
リフォーム済み住居の場合。
壁紙などの浮きに注意します。
そして、匂いのチェックも大事です。(特に、薬品臭やカビの匂い)

外気に接する壁部分(角部屋の壁や扉・窓付近)などは、結露がおこりやすくカビも発生しやすいものです。

10.中古マンションの選び方 2 ハード(建物)編 返信  引用 
名前:管理人    日付:2005/4/2(土) 20:23
【専有部分】
台所、風呂、洗面所、トイレなど水周りのチェック。そして同一箇所の天井部分のチェックも大切です。(給・排水管のチェック)
マンションでは、経年に伴う諸設備の劣化が必ずあるものです。


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